中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

相較往年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的提法，本次篇幅明顯增加，突出了“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的工作要求，支持房企合理融資需求并防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)過渡到新的發(fā)展模式。

一、房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，助推國民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇

整體來看，2022年我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境經(jīng)歷了較大的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，外部地緣沖突不斷、海外通脹持續(xù)走高，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯放緩，同時(shí)國內(nèi)多地疫情反復(fù)，為生產(chǎn)生活制造了較大不確定性。

其中，房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是穩(wěn)就業(yè)、保民生的重要抓手；但受房地產(chǎn)市場深度調(diào)整影響，2022年1－11月房地產(chǎn)開發(fā)投資和全國商品房銷售面積同比降幅較大，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)形成拖累。

2023年，海外需求或?qū)⒀永m(xù)收縮，出口下行壓力仍在；擴(kuò)內(nèi)需政策逐步發(fā)力，但在前期疫情影響下，消費(fèi)端疲軟態(tài)勢(shì)短期難改，投資端的基建投資仍將是內(nèi)需釋放的重要支撐，房地產(chǎn)投資同比降幅逐步收窄有助于減弱對(duì)整體投資增速的拖累。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)2023年宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步恢復(fù)至關(guān)重要。

二、供給和需求兩側(cè)齊發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行

供給側(cè)，本次會(huì)議明確提出“扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作”，“保交樓”仍然是明年工作的重中之重，各類專項(xiàng)借款和配套資金有望加快落地，促進(jìn)房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)。

11月“金融16條”落地以來，房地產(chǎn)企業(yè)端政策的支持力度明顯加大，支持房企融資的信貸、債券、股權(quán)“三支箭”陸續(xù)發(fā)布，有助于房企舒緩資金壓力，提振企業(yè)信心，為落實(shí)“保交樓”工作提供保障。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將加速整合，優(yōu)質(zhì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況持續(xù)優(yōu)化，進(jìn)一步降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，改善市場預(yù)期。

需求側(cè)，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷2022年的深度調(diào)整后，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒和市場信心均尚未扭轉(zhuǎn)。本次會(huì)議將住房改善和新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等并列，被列為擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要抓手，并且重提“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”，2023年地方需求支持政策有望進(jìn)一步強(qiáng)化。

三、從探索到平穩(wěn)過渡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式進(jìn)入新階段

自1998年中國房地產(chǎn)市場化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了20多年的快速發(fā)展。在市場快速增長的年份，為了擴(kuò)大規(guī)模，房企普遍采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)模式，迅速擴(kuò)大企業(yè)的市場份額。這種傳統(tǒng)、粗放的發(fā)展模式導(dǎo)致房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)過度結(jié)合，房價(jià)上漲和居民投資投機(jī)需求增加陷入螺旋上升，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度明顯提升等問題的出現(xiàn)。隨著全國總?cè)丝谠鏊俚姆啪徱约俺擎?zhèn)化水平的不斷提高，我國住房總需求空間逐漸縮小，疊加受疫情影響市場深度調(diào)整、房企資金承壓，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式已不再適用。

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“探索新的發(fā)展模式”，2022年再次提出“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題，新的發(fā)展模式或可落腳在住房體系建設(shè)、租購并舉、盤活存量等方面。

第一，市場體系和保障體系并行發(fā)展，建立人房地錢聯(lián)動(dòng)機(jī)制。堅(jiān)持市場體系和保障體系并行發(fā)展，在商品住宅市場之外，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。另外，綜合考慮人口流動(dòng)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，合理配置區(qū)域及城市間新增建設(shè)用地指標(biāo)，未來需要在中心城市建設(shè)用地指標(biāo)上做加法，在中小城市建設(shè)用地指標(biāo)上做減法，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。

第二，租購并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利。當(dāng)前人口流入量大、新市民和新青年人數(shù)多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛。黨的二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，租賃市場已經(jīng)成為住房市場的重要組成部分，未來相關(guān)配套政策將進(jìn)一步完善，同時(shí)推動(dòng)租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。

近期證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示將“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域”，這也意味著未來公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）在租賃領(lǐng)域的試點(diǎn)有望進(jìn)一步擴(kuò)圍，本次會(huì)議亦強(qiáng)調(diào)“探索長租房市場建設(shè)”，未來保障性租賃住房、長租房的不斷發(fā)展，也將為新市民、青年人提供更多住房保障。

但需要注意的是，保障體系并不能取代商品化住宅，“購”仍將在一定時(shí)期內(nèi)占據(jù)主導(dǎo)，高品質(zhì)的商品房需求亦要得到支持，滿足不同人群的居住需求。

第三，盤活存量，健全配套服務(wù)。一方面，推動(dòng)城市更新，提高老舊小區(qū)的居住品質(zhì)、提高產(chǎn)業(yè)用地的集約化利用率，如為老舊小區(qū)加裝電梯、增加適老適幼化設(shè)施；進(jìn)一步盤活利用閑置商業(yè)、辦公等物業(yè)，支持商改住、商改租等。另一方面，發(fā)展房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，如物業(yè)管理服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等。

總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)新舊模式的轉(zhuǎn)變已是必然趨勢(shì)，這是行業(yè)發(fā)展階段所決定的。但由于過去發(fā)展中的確已積累了一定風(fēng)險(xiǎn)，因此轉(zhuǎn)變過程中需要把握好節(jié)奏，避免急轉(zhuǎn)彎，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的平穩(wěn)過渡。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)順應(yīng)行業(yè)新的發(fā)展趨勢(shì)，由開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（作者系全國政協(xié)委員、中指控股有限公司董事長）