這兩天，關(guān)于“公攤面積”的話題又火起來了。

今年7月下旬，武漢多名業(yè)主維權(quán)，抗議某樓盤開發(fā)商在公攤問題上玩貓膩。

據(jù)媒體報(bào)道，有業(yè)主反映，該樓盤開發(fā)商對(duì)電梯、走廊等公攤面積也按室內(nèi)精裝價(jià)收費(fèi)，且價(jià)格虛高。一套125平米的房子，精裝修標(biāo)準(zhǔn)是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。

這樣的算法合理合法嗎？

公攤面積是個(gè)謎，這事兒一點(diǎn)都不新鮮了。中國網(wǎng)政協(xié)頻道（《議庫》APP平臺(tái)）小編查閱資料發(fā)現(xiàn)，在過去的幾年內(nèi)，很多業(yè)內(nèi)專家、政協(xié)委員都曾對(duì)此發(fā)表過看法，不過這筆糊涂賬始終沒有算清楚過。

公攤面積怎么算？

根據(jù)2000年開始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購房者買單。

那么，公攤面積的存在是否合理？是否有上限？相關(guān)費(fèi)用應(yīng)該怎么算？

關(guān)于公攤面積的那些事兒

公攤系數(shù)

首先我們要搞清楚一個(gè)概念，什么是公攤系數(shù)？

公攤系數(shù)就是用分?jǐn)偨ㄖ娣e除以專有建筑面積。例如，房本上面寫著“房屋建筑面積：84.47㎡；專有建筑面積(使用面積)：63.43㎡，分?jǐn)偨ㄖ娣e：21.04㎡”，那么公攤系數(shù)就是0.33(即33%)。

有業(yè)內(nèi)專家透露，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25，商業(yè)用房一般在0.3-0.4，這些數(shù)據(jù)來自測(cè)繪公司的經(jīng)驗(yàn)值。

那么，公攤系數(shù)有限定值嗎？很遺憾，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對(duì)公攤系數(shù)設(shè)定上限。

這就意味著，在開發(fā)商眼中，公攤系數(shù)可以有“無限可能”。

有媒體報(bào)道過，隨著房價(jià)上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大，得房率只有42%。

公攤面積往往是“一口價(jià)”

如果購房者對(duì)開發(fā)商報(bào)的公攤面積持懷疑態(tài)度，想自己測(cè)量，從實(shí)際情況來看，幾乎不太可能。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請(qǐng)測(cè)繪公司去實(shí)地測(cè)量，隨后出具測(cè)繪成果報(bào)告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開發(fā)商。

也就是說，測(cè)繪企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在于，開發(fā)商并不會(huì)把這份有詳細(xì)公攤情況的測(cè)繪成果報(bào)告交給購房者。

然而，一幢樓中所有套內(nèi)面積之外的地方都可以在公攤計(jì)算范圍內(nèi)，對(duì)整棟樓進(jìn)行測(cè)量，個(gè)人沒能力，雇公司又太貴。因此，公攤面積往往就成了“一口價(jià)”，開發(fā)商說多少就是多少。

這無疑對(duì)購房者來說是不利的。早在2008年，民盟甘肅省委會(huì)就曾在相關(guān)提案中建議，現(xiàn)有房屋面積中的“公攤面積”有違《物權(quán)法》精神，應(yīng)該取消，并建議房屋面積測(cè)量交給業(yè)主委托測(cè)量。

提案認(rèn)為，現(xiàn)行的對(duì)建筑物內(nèi)的共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟淖龇?，不僅削弱了業(yè)主共有和共同管理的權(quán)利和義務(wù)，而且按照建筑面積來計(jì)算房價(jià)長期以來一直是令買房人頭疼的問題。取消現(xiàn)有的“公攤面積”后，房屋的專有建筑面積、共有建筑面積將得到更加清晰的劃分，開發(fā)商利用“公攤面積”進(jìn)行欺詐的空間將大為縮小，將有利于業(yè)主維護(hù)自己的合法權(quán)益。

在房屋面積測(cè)量方面，目前的情況是測(cè)量單位多數(shù)由開發(fā)商委托，業(yè)主沒有獨(dú)立的委托程序，由于對(duì)測(cè)量項(xiàng)目不熟悉、界定不明、權(quán)屬不清、使用范圍不明晰，買房人對(duì)具體的公攤內(nèi)容和面積普遍心存猜疑。“公攤面積”取消后，建議將目前的開發(fā)商委托測(cè)量改為業(yè)主委托測(cè)量。

不過，直到現(xiàn)在，這個(gè)建議并未有效實(shí)行。

相關(guān)費(fèi)用成了一筆“糊涂賬”

也許有人不在意這方面的問題：反正都要掏錢買房，花多少錢還不是開發(fā)商說了算。

小編提醒你，別這么大意。

首先，公攤面積的大小上是可以“做文章”的。房價(jià)這么高，哪怕每戶多分?jǐn)偭泓c(diǎn)幾個(gè)平米，一個(gè)幾十萬平米的項(xiàng)目，就會(huì)多出很多錢。

其次，在現(xiàn)有規(guī)定中，公攤面積的實(shí)際范圍還有很多“空子”可鉆。開發(fā)商如果不明確公示，購房者很容易吃虧。山東名仕宜居建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司董事長王清華舉例：“有些小區(qū)的消防應(yīng)急場(chǎng)所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤?！边@樣的車位沒有產(chǎn)權(quán)，只能使用，不能轉(zhuǎn)讓。這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會(huì)城市能賣到20萬。一個(gè)中型社區(qū)，如果開發(fā)商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個(gè)車位，地上也有幾十個(gè)。開發(fā)商在這上面能賺多少錢，不言而喻。

另外，王清華認(rèn)為，一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用。但事實(shí)上，很少有人了解這方面的情況，更少有人會(huì)這么做。小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利，應(yīng)該向業(yè)主交錢。但很顯然，這部分的收益是幾乎不會(huì)分給業(yè)主的。

還有，和房子有關(guān)的不少收費(fèi)，都是按建筑面積算的。例如，取暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)一般是按照建筑面積收的，可是能享受供暖的只有室內(nèi)面積，一些公攤部分也沒有物業(yè)服務(wù)，業(yè)主卻依然要為公攤面積繳費(fèi)。有人曾提出，取消公攤面積的采暖費(fèi)用。但是，關(guān)于這方面的爭(zhēng)議很多。

天津市政協(xié)委員、天津社科院社會(huì)學(xué)研究所所長張寶義曾表示，采暖費(fèi)原則上實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)，要保護(hù)供暖企業(yè)與供暖用戶雙方的合法權(quán)益?！叭∠珨偛糠值娜∨M(fèi)建議，從市場(chǎng)的角度來說是合理的，但操作起來有難度。”

重慶的做法值得借鑒

取消公攤面積的呼聲一直都很大。早在多年前，法律界就有不少聲音認(rèn)為公攤面積的諸多爭(zhēng)議已經(jīng)嚴(yán)重影響了《物權(quán)法》的有效實(shí)施。上文提到的民盟甘肅省委會(huì)，在十年前就呼吁取消公攤面積。

在這個(gè)領(lǐng)域，重慶走在了最前面。

早在2002年6月，重慶人大常委會(huì)就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式作出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

直到2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過《中華人民共和國物權(quán)法》。其中規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，明確業(yè)主對(duì)建筑物的所有權(quán)既包括專有權(quán)，也包括共有權(quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房作為建筑物的附屬設(shè)施原則歸業(yè)主共有。

近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。不過其中仍有漏洞，部分開發(fā)商在實(shí)踐中依然以建筑面積為主、套內(nèi)面積為輔表述單價(jià)；更有一些開發(fā)商“淡化”套內(nèi)計(jì)價(jià)方式，對(duì)外報(bào)價(jià)都按照建筑面積計(jì)價(jià)。

重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”？時(shí)任重慶國土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。”

中國網(wǎng)政協(xié)頻道（《議庫》APP平臺(tái)）小編認(rèn)為，重慶的做法值得借鑒。畢竟，以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)，只會(huì)對(duì)不良開發(fā)商不利，對(duì)合法合規(guī)經(jīng)營的開發(fā)商來說，不僅沒有壞處，而且可以良幣驅(qū)逐劣幣，提升自身在市場(chǎng)上的占有率。對(duì)于購房者來說，取消公攤面積，按照實(shí)際使用面積來計(jì)算房價(jià)，這樣更能清楚明白，交易信息更加透明。

資料來源：新華網(wǎng)、中國房地產(chǎn)報(bào)、中國新聞網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、“瞭望智庫”微信公號(hào)等

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