近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一則征求意見(jiàn)稿，“一石激起千層浪”，再次將“取消公攤面積”這一話題刷爆朋友圈。

“政在協(xié)商”微信號(hào)此前就曾關(guān)注過(guò)公攤面積的問(wèn)題（點(diǎn)擊查看《政·見(jiàn) | 買百平米房只得70平，迷之公攤面積如何破解？》）。

為什么公攤面積一而再再而三地成為我們熱議的話題？因?yàn)槠渲械暮抠~一直就沒(méi)算清楚過(guò)。

對(duì)于公攤面積的處理，目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)，往往使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

至少目前不會(huì)告別公攤

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)及有關(guān)單位意見(jiàn)的同時(shí)，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為2019年3月15日。

在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！薄?/p>

有媒體稱，這是“住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易?！?/p>

這是否意味著，住宅交易面積將從建筑面積變?yōu)樘變?nèi)面積？長(zhǎng)期被市場(chǎng)詬病的公攤面積是否將會(huì)取消？

不過(guò)，央視發(fā)文澄清：《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》只是個(gè)技術(shù)規(guī)范，規(guī)范未來(lái)約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來(lái)計(jì)算，并無(wú)直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒(méi)直接關(guān)系。

業(yè)內(nèi)專家的觀點(diǎn)也基本是一致的：此次征求意見(jiàn)，并不意味著取消公攤面積，甚至是毫無(wú)關(guān)聯(lián)。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師劉璐認(rèn)為，“告別公攤”是不準(zhǔn)確的理解。類似高層住宅建筑中的入戶大堂、電梯井等“公共空間”在物理上是不可能取消的。只能說(shuō)，按照“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)，可以讓購(gòu)房者對(duì)自己花錢(qián)所購(gòu)買的產(chǎn)品有更清晰的了解(此處指房屋面積)，避免因公攤率的說(shuō)不清道不明而導(dǎo)致的“糊涂賬”，這實(shí)際上是對(duì)商品房市場(chǎng)在銷售上的進(jìn)一步規(guī)范。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)、裝修交付等方面，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

公攤面積的不合理性

人們之所以對(duì)公攤面積這個(gè)話題如此敏感，還是因?yàn)槠洳缓侠硇浴?/p>

除了前文提到的尚無(wú)明確法律予以規(guī)定，還有民眾普遍認(rèn)為的：

1.公攤面積開(kāi)發(fā)商說(shuō)多少就是多少： 公攤面積的具體比例，國(guó)家出臺(tái)的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》里并沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，只明確其比例由合同當(dāng)事人來(lái)進(jìn)行具體的約定。所以，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂。

2.公攤面積計(jì)算方式缺乏標(biāo)準(zhǔn): 公攤面積的計(jì)算一般都是各地自己決定，這也就直接導(dǎo)致了部分不良開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積的時(shí)候不是以一個(gè)公允的規(guī)則來(lái)計(jì)價(jià)。

重慶模式可以推廣

“政在協(xié)商”此前就曾提到過(guò)，重慶是目前中國(guó)內(nèi)地唯一強(qiáng)制實(shí)行以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)售樓的地方。

早在2002年6月，重慶人大常委會(huì)就通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，以地方法規(guī)的形式首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式作出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開(kāi)發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”？時(shí)任重慶國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益?！?/p>

2007年3月16日，第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過(guò)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。其中規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，明確業(yè)主對(duì)建筑物的所有權(quán)既包括專有權(quán)，也包括共有權(quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房作為建筑物的附屬設(shè)施原則歸業(yè)主共有。

我們此前就曾呼吁過(guò)，重慶的做法值得借鑒。希望下一次我們?cè)俾?tīng)到有關(guān)公攤面積的消息，會(huì)是令人振奮的好消息。

資料來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)、華西都市報(bào)、央視、川報(bào)觀察、新華每日電訊、人民日?qǐng)?bào)等

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